Недвижимость.Ответы на 51 вопрос

Перечень вопросов

1. Определение понятия «недвижимость». Классификациям и признаки объектов недвижимости. Роль недвижимости в экономическом и социальном развитии государства.
2. Финансовые и экономические показатели оценки инвестиционных проектов, их характеристика и порядок расчета.
3. Аренда и субаренда объектов недвижимости, понятие, функции и принципы аренды. Экономико-правовые условия передачи в аренду недвижимости.
4. Предмет экономики недвижимости: содержание, основные понятия. Недвижимость как физическая, экономическая и социально-правовая категория.
5. Организационная структура и направления деятельности агентства недвижимости. Качество и конкурентоспособность услуг АН.
6. Структура и функции рынка по операциям с недвижимостью. Виды деятельности агентств недвижимости.
7. Инвестиционные проекты, их классификация, понятие и содержание. Окупаемость проекта.
8. Роль государства в регулировании инвестиционной деятельности. Виды регулирования.
9. Система государственных органов управления и регулирования рынка недвижимости.
10. Резервы и пути повышения инвестиционной активности предприятий.
11. Оборотные средства предприятия, их состав и классификация, показатели эффективности их использования.
12. Персонал предприятия. Производительность и оплата труда.
13. Методы инвестирования, в том числе нетрадиционные, их область применения. Выбор наиболее эффективных методов инвестирования.
14. Стоимость и цена объектов недвижимости и факторы их определяющие.
15. Понятие и факторы, определяющие спрос и предложения на рынке недвижимости. Сегментация рынка недвижимости.
16. Миссия и цели организации. Функции управления
17. Операции с недвижимостью в жилищной сфере. Способы приобретения права собственности на жилье.
18. Кадры управления. Содержание деятельности менеджера. Команда менеджера.
19. Организация продажи имущества через торги, аукционы, акционирование.
20. Управление предприятием: понятие и функциональные подсистемы. Управленческие технологии.
21. Сравнительный подход к оценке объектов недвижимости, его содержание, область применения, преимущества и недостатки.
22. Диверсифицированный портфель - понятие, основные свойства и преимущества.
23. Инвестиции в недвижимость. Объекты и субъекты инвестиционной деятельности. Источники инвестиций, их состав и структура.
24. Организационные структуры управления предприятием.
25. Иностранные инвестиции, в т.ч. прямые и портфельные, их понятие, роль в экономике России и сферы вложения.
26. Приватизация государственного и муниципального имущества, понятие, порядок, технология приватизации.
27. Сущность сделок с недвижимостью: обмен, мена и дарение. Особенности их осуществления.
28. Технология и организация планирования деятельности агентства недвижимости.
29. Жизненный цикл объекта недвижимости и его стадии. Износ и амортизация недвижимости, ее роль в инвестиционном процессе.
30. Управление финансами предприятия. Расчет точки безубыточности в деятельности агентства недвижимости.
31. Сущность, состав, классификация и основные признаки недвижимого имущества. Недвижимость как экономическое благо, товар, источник дохода
32. Сделка купли-продажи объектов недвижимого имущества. Основные способы продажи недвижимости, порядок осуществления сделки.
33. Сущность сделки приватизация. Приватизация жилой недвижимости.
34. Антикризисное управление предприятием.
35. Формы привлечения сбережений населения для активизации инвестиционной деятельности.
36. Ипотека, ее виды и перспективы развития. Роль ипотеки в формировании кредитов для строительства объектов недвижимости. Первичный и вторичный рынок ипотечного капитала.
37. Определение понятия «аренда» и «субаренда», их виды. Принципы аренды. Особенности аренды жилых и нежилых помещений.
38. Доходы, расходы и прибыль агентства недвижимости. Виды прибыли.
39. Ипотечное кредитование сделок с недвижимым имуществом, порядок получения ипотеки, причины, сдерживающие ее развитие.
40. Инвестиционный проект, его стадии, характеристика основных разделов, показатели экономической эффективности.
41. Показатели платежеспособности и ликвидности организации. Финансовая устойчивость предприятия.
42. Задачи посредников в сделках с недвижимым имуществом.
43. Содержание договора на оказание посреднических услуг.
44. Сущность понятий «инвестиции» и «капиталовложения», их виды, цели и задачи инвестирования. Классификация инвестиций по формам собственности и составу.
45. Определение понятия сделка, виды сделок с недвижимым имуществом.
46. Источники инвестиций и методы их привлечения. Заемный и собственный инвестиционный капитал.
47. Инвестиционная деятельность предприятия, ее понятие, субъекты инвестиционной деятельности. Роль капитального строительства в инвестиционной деятельности
48. Доходный подход к оценке объектов недвижимости, его содержание, область применения, преимущества и недостатки.
49. Бизнес-план инвестиционного проекта, его основные разделы, их назначение и содержание.
50. Сущность, содержание и методы управления.
51. Основные свойства организационного управления. Стили руководства.


Ответы

1. Определение понятия «недвижимость». Классификациям и признаки объектов недвижимости. Роль недвижимости в экономическом и социальном развитии государства.
Слово недвижимость образовалось в русском языке из трех слов: недвижимый, имущество, собственность. Таким образом в слове недвижимость язык закрепил след.черты: неподвижность, принадлежность кому-либо, принадлеж. на права собственности. Понятие недвижимость не отделено от других понятий имущества. Имущество-это совокупность имуществ, т.е. подлежащий денежной оценки юридич.отнош в котором находится данное лицо.
Классификация: в состав недвиж-ти входит природные и рукотворные компоненты. Природные компоненты недвиж-ти в зависимости от наборов их характеристик делятся на 2 группы:
1)Свободные зем.участки-т.е. зем.участки свободные от строений, коммуникаций и многолетних насаждений. Эти участки предназначены для стройки.
2) Земли с улучшениями, т.е насаждениями, зданиями, сооружениями всевозможного назначения.
Зем.участок-это ограниченная и неперемещаемая часть поверхности земли, имеющий замкнутые границы , привязку местоположения к юрид.задан.системе координат с адресными ориентирами.
Рукотворныее компоненты недвиж-ти делятся на группы:
1) Строения с инженерн.коммуник. и насаждениями. Строение подразделяется на 2 группы:здания предназначенные в основном для жизни и деятельности человека,а так же для функций обеспечения в осн.человеком с использов.машин и оборудов.
2) Сооружения предназнач.для функций обеспечив. в основном конструкциями ,машинами, оборудованием при малом участии человека.
По функциям назначения выделяют 2 группы строений: объекты жилые и не жилые
Специалисты выделяют три базовых признака, по которым можно отличить объект недвижимости – стационарность, материальная ценность и долговечность. Пожалуй, главным признаком является стационарность, от которой и происходит название данного типа имущества как такового. Эта характеристика означает, что объект обладает неразрывной физической связкой с земной поверхностью. То есть имущество постоянно находится на одном месте и не предполагает перемещения без разрушительных процессов.
В современной рыночной экономике роль недвижимости определена тенденциями ипотечного жилищного кредитования и приобретает первостепенное значение. Проблема недостаточной обеспеченности жильем остается острейшей социальной проблемой в России.

2. Финансовые и экономические показатели оценки инвестиционных проектов, их характеристика и порядок расчета.
Наиболее важный этап в процессе принятия инвестиционных решений — оценка эффективности реальных инвестиций (капиталовложений). От правильности и объективности такой оценки зависят сроки возврата вложенного капитала и перспективы развития предприятия. Рассмотрим важнейшие принципы и методические подходы, используемые в международной практике для оценки эффективности реальных инвестиционных проектов.
Первым из таких принципов является оценка возврата вложенного капитала на основе показателя денежного потока, формируемого за счет прибыли и амортизационных отчислений в процессе эксплуатации проекта. Показатель денежного потока может применяться для оценки проектов с дифференциацией по отдельным годам эксплуатации объекта или как среднегодовой.
Вторым принципом оценки является обязательное приведение к настоящей стоимости, как вложенного капитала, так и величины денежных потоков. Это связано с тем, что процесс инвестирования осуществляется не одномоментно, а проходит ряд этапов, что находит отражение в бизнес-плане инвестиционного проекта. Аналогично должна приводиться к настоящей стоимости и сумма денежного потока (по отдельным этапам его формирования).
Третьим принципом оценки является выбор дифференцированного проекта (дисконта) в процессе дисконтирования денежного потока (приведения его к настоящей стоимости) для различных инвестиционных проектов.
Четвертый принцип оценки заключается в том, что выбираются различные варианты форм используемой ставки процента, для дисконтирования исходя из целей оценки.
Для финансовой оценки эффективности реальных инвестиций проектов используются следующие основные методы:
- метод простой (бухгалтерской) нормы прибыли;
- метод расчета чистой текущей стоимости (ЧТС) проекта;
- индекс доходности;
- период (срок) окупаемости;
- внутренняя норма прибыли (ВНП) проекта;
- модифицированный метод внутренней нормы прибыли.


3. Аренда и субаренда объектов недвижимости, понятие, функции и принципы аренды. Экономико-правовые условия передачи в аренду недвижимости.
Слово аренда имеет точное определение, как - наем одним лицом у другого лица некого имущества в пользование, на оговоренный в договоре срок и за определенную оплату. Само понятие субаренды можно классифицировать как повторную сдачу объекта недвижимости в аренду третьему лицу.
Функции: расширение зоны предпринимательства; разгосударствование и приватизация имущества; развитие конкурентных отношений; возмещение и увеличение стоимости недвижимости; преодоление двойсвенности коллективной собственности; самокоординация участников.
Основные принципы аренды: смена хозяйствующего субъекта; возвратность недвижимости собственнику в натуральной форме; равноправие сторон; договорные отношения; материальная ответственность; платность; нерасторжимость договора при смене собственника; целевое использование объекта; обычно – срок аренды не менее 5 лет; отделимые улучшения за счет арендатора – его собственность.
Согласно ст. 761 ГК право передачи имущества в наем имеет собственник вещи или лицо, которому принадлежат имущественные права. Наймодателем может быть также лицо, уполномоченное на заключение договора найма. Как уже говорилось, условием передачи имущества в аренду является срочность, платность и возвратность (последнее условие актуально лишь для оперативной аренды). Размер платы за пользование имуществом устанавливается по договоренности сторон. Возможно также, что имущество может быть передано в аренду бесплатно. Все положения относительно платы закрепляются в договоре аренды.
Арендодатель должен передать арендатору имущество:
— немедленно или в срок, установленный в договоре аренды;
— в комплектации и в состоянии, соответствующем условиям договора и предназначению имущества.
Арендодатель обязан предупредить нанимателя об особых свойствах и недостатках вещи, которые ему известные и которые могут быть опасными для жизни, здоровья, имущества нанимателя или других лиц или привести к повреждению самой вещи при пользовании ею.
Наниматель обязан в присутствии арендодателя проверить исправность вещи. Если наниматель в момент передачи вещи в его владение не убедится в ее исправности, вещь считается переданной ему в надлежащем состоянии.
При заключении договора найма арендодатель обязан уведомить нанимателя о всех правах третьих лиц на вещь, передаваемую в наем. Если арендодатель не уведомил нанимателя обо всех правах третьих лиц на вещь, передаваемую в наем, наниматель имеет право требовать уменьшения размера платы за пользование вещью или расторжения договора и возмещения убытков. Одним из условий передачи имущества в аренду является его целевое использование арендатором.
Условия договора найма на новый срок устанавливаются по договоренности сторон. В случае недостижения договоренности по плате и другим условиям договора преимущественное право нанимателя на заключение договора прекращается.

50. Сущность, содержание и методы управления.
Методы управления представляют собой способы или приемы целенаправленного воздействия управляемой системы в целях установления наиболее эффективного порядка использования трудовых, материальных, финансовых и других ресурсов.
Методы управления — способы осуществления управленческой деятельности, применяемые для постановки и достижения ее целей.
Методы управления — способы воздействия на коллективы трудящихся и отдельных работников для достижения поставленных целей.
Классификация методов управления:
1. общенаучные методы, в основе которых:
— системный подход;
— комплексный подход;
— конкретно-исторический подход;
— моделирование;
— экспериментирование;
— социологическое исследование;
— экономико-математические методы (ЭММ);
2. конкретные (или специфические) методы управления, выделяемые по трем основным направлениям:
— методы управления функциональными подсистемами;
— методы выполнения функций управления;
— методы принятия управленческих решений.

51. Основные свойства организационного управления. Стили руководства.
Организационное управление обладает важнейшими свойствами, которые необходимо учитывать при выработке управленческих решений и организации управления. К свойствам, влияющим на организацию управления, можно отнести: целостность; обособленность; централизованность; адаптивность; совместимость; обратная связь; неаддитивность отношений; эмерджентность; синергетичность; неопределенность данных; многокритериальность; стохастичность; порог сложности; редкая повторяемость проблемных ситуаций; фактор времени.
Требования к управлению: устойчивость; оперативность; гибкость; непрерывность; эффективность.
Стиль руководства — способ, система методов воздействия руководителя на подчиненных. Один из важнейших факторов эффективной работы организации, полной реализации потенциальных возможностей людей и коллектива.
Большинство исследователей выделяют следующие стили руководства:
- Директивный стиль (авторитарный);
- Демократический стиль (коллегиальный);
- Либеральный стиль (попустительский или анархический).
Директивный стиль управления характеризуется высокой централизацией руководства, доминированием единоначалия. Руководитель требует, чтобы о всех делах докладывали именно ему, единолично принимает решения или отменяет их. К мнению коллектива не прислушивается, все решает за коллектив сам. Преобладающими методами управления являются приказы, наказания, замечания, выговоры, лишение различных льгот. Контроль очень строгий, детальный, лишающий подчиненных инициативы. Интересы дела ставятся значительно выше интересов людей, в общении преобладают резкость и грубость. Авторитарный стиль руководства отрицательно сказывается на морально-психологическом климате, ведет к значительному снижению инициативности, самоконтроля и ответственности работников.
Демократический стиль управления характеризуется распределением полномочий, инициативы и ответственности между руководителем и заместителями, руководителем и подчиненными. Руководитель демократического стиля всегда выясняет мнение коллектива по важным производственным вопросам, принимает коллегиальные решения. Регулярно и своевременно проводится информирование членов коллектива по важным для них вопросам. Общение с подчиненными проходит в форме просьб, пожеланий, рекомендаций, советов, поощрений за качественную и оперативную работу, доброжелательно и вежливо; по необходимости применяются приказы. Руководитель стимулирует благоприятный психологический климат в коллективе, отстаивает интересы подчиненных.
Либеральный стиль управления характеризуется отсутствием активного участия руководителя в управлении коллективом. Такой руководитель «плывет по течению», ждет или требует указаний сверху или попадает под влияние коллектива. Предпочитает не рисковать, «не высовываться», увиливает от разрешения назревших конфликтов, стремится уменьшить свою персональную ответственность.


Для получения полного текста работы, Вы можете купить ее на этом сайте

Работы выполнена в 2018 году, объем ответом составляет 27 страниц на 51 вопрос