Эмфитевзис и суперфиций

Общее понятие о вещных правах. Общим свойством всех вещных прав вообще является юридическая власть над вещью, предполагающая, во-первых, связь с вещью; во-вторых, право следования (при переходе вещи из одних рук в другие принадлежащее третьему лицу вещное право на нее все равно сохраняется)[1] и, в-третьих, исключительное право, обладающее большей силой, чем связанные с той же вещью обязательственные права.
Власть над вещью может быть полной или частичной. Первая составляет право собственности, являющееся, в сущности, свободным и неограниченным как libertas rei. Вторая же власть ограничивается какой-либо стороной или свойством вещи, допуская одновременное с правом собственности хозяина бытие чужого права на ту же вещь,[2] и, таким образом, ограничивает свободу собственника. Римляне не имели технического названия такого рода прав. Иногда они употребляли термин «iura in re». Новые цивилисты называют все права на чужую вещь «iura in re aliena», что буквально переводится как «права в чужой вещи».
Само название — «iura in re aliena» — показывает, что под правом на чужую вещь понимается юридическое господство, принадлежащее одному лицу относительно некоторых сторон вещи, находящейся в собственности другого. Практически все правоведы-романисты XIX — начала XX в. дают схожие по смыслу определения данного института. Так, русский ученый-цивилист Н. И. Крылов под именем прав на чужую вещь разумеет «владычество одного лица, установленное над вещью, составляющей собственность другого лица».[3] Или же их определяют как права ограниченного господства над вещью.[4] Любое ius in re (как и право собственности) устанавливалось на неопределенное время (было бессрочным) и защищалось посредством вещных исков.
Понятие вещных прав на чужое имущество было известно и древнему римскому праву, но единственно только в форме сервитутов, устанавливавшихся сперва путем договора, а потом и в силу требований закона. Только позднейшее римское право признало четыре рода iura in re aliena: servitutes, emphyteusis, superficies и hyposheca. Эмфитевзис появился в эпоху империи и по своему содержанию, объему заключенных в нем прав, и по вытекающим из него искам был более всего сходен с правом собственности.