Применение метода капитализации доходов в оценке гостиницы

СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
1. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ И ЕГО ОСОБЕННОСти
1.1 Особенности рынка недвижимости
1.2 Понятие, принципы и цели оценки недвижимости
2. МЕТОДИКА ОЦЕНКИ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
2.1 Гостиницы как объект оценки
2.2 Технология оценки гостиниц
2.3 Методы доходного и нормативно-доходного подхода к определению рыночной стоимости предприятий
3. ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ ГОСТИНИЦЫ МЕТоДОМ КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДОв
3.1 Сведения о последних сделках по приобретению коммерческой недвижимости в сфере гостиничного бизнеса
3.2 Определение стоимости гостиницы методом капитализации доходов
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

ВВЕДЕНИЕ
Ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам или к недвижимости относят земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.
Гостиницы – это определенный тип недвижимости, при котором эксплуатация объекта напрямую связана с самой собственностью, поэтому при оценке их бывает сложно разграничить. Затруднения возникают при определении части стоимости гостиницы, которая связана с меблировкой, обстановкой, ресторанами, услугами по проведению конференций.
Актуальность выбранной темы курсовой работы определена тем, что оценка гостиниц представляет собой трудоемкий процесс, при котором необходимо прибегать к помощи специалистов со знанием всевозможных ценообразующих факторов.
В связи с актуальностью темы работы, целью работы является закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных актов и специальной экономической литературы, проведение расчетов по определению стоимости объекта коммерческой недвижимости.
Задачами курсовой работы являются:
1) Рассмотрение основных аспектов оценки недвижимости;
2) Изучение подхода сравнительного анализа, затратного и доходного методов оценки недвижимости;
3) Описание методики оценки по выбранному объекту недвижимости;
4) Сведение полученных стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости и определение рыночной стоимости объекта на конкретном примере.
Объектом исследования является оцениваемая гостиница «Украина», г.Москва. Предмет – методика оценки объекта недвижимости при помощи метода капитализации доходов, с целью определения его текущей рыночной стоимости.
При проведении оценки гостиницы можно использовать 3 подходам – затратный, сравнительный и доходный. Затратной метод подразумевает то, что при оценке все элементы, которые влияют на стоимость гостиницы, рассматриваются вкупе с нематериальными ценностями, связанные с брендом гостиницы и ее функционированием. В ходе доходного метода оценки рассматриваются расходы по замене быстроизнашивающихся предметов и сложного оборудования. Сравнительный метод включает в себя корректировку на потенциальную разницу в физическом состоянии и финансовом статусе гостиниц, заявленных в сделках по продаже. Метод капитализации доходов предусматривает получение определенной нормы доходности в будущем методом дисконтирования денежных потоков.