Обзор зарубежной и отечественной теории и практики оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения

Экономическая оценка земли сельскохозяйственного назначения является сложной комплексной проблемой. С одной стороны, земля является средством производства, с другой – источником доходов; имеет природное происхождение и ограниченное обращение. Оценка земель сельскохозяйственного назначения важна не только для сельского хозяйства, но и для экономики страны в целом. Развитию и становлению современной методологии оценки земли предшествует богатая многовековая практика и развитие теории землепользования в России и за рубежом.

Россия исторически была аграрной страной. В центре ее социально-экономической политики всегда находились земельная собственность и земельные отношения, а земельно-оценочная деятельность была одним из главных направлений государственной политики. Отечественная оценка земли, ее виды и формы, подходы и методы формировались на протяжении нескольких столетий.

Для дореволюционного периода процесс оценки земель сельскохозяйственного назначения характеризуется следующими понятиями:

Конец 15 века. Возникновение оценки земли и формирование простейших подходов к оценке земли. Оценка земель проводилась поэтапно: составлялось описание и измерение земельных участков, а затем осуществлялась качественная оценка земель. Таким образом, предпринимались классификация сельскохозяйственных земель и проведение оценки в рамках сформированных групп по принципу качества земель.

17 век. Оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения приобретает элементы системного подхода, учитывается комплекс параметров: правовой статус земельных владений – вотчина или поместье; подсчитывается количество крестьянских дворов (жилых и пустых); анализируется структура земельных угодий (пашня, сенокос, лес, поросшие земли и т.п.); изучается качество земель («лучшие», «средние», «худшие»), на базе которого затем проводится оценка.

18 век. В связи с проведением общегосударственных межевых оценочных работ возрастает необходимость оценки земельной собственности. В ходе данных преобразований вырабатывается подход к оценке крестьянских дворов «не по поворотам, не по дымам избным, но по владению земли и по засеву на том его владенье».