Операции с недвижимым имуществом: порядок совершения сделок купли-продажи жилых помещений

Введение

Глава 1. Алгоритм совершения действий по купли-продажи жилых помещений

1.1 Поиск варианта

1.2 Осмотр жилого помещения

1.3 Задаток в сделках с недвижимостью

1.4 Государственная регистрация

1.5 Отказ и приостановка государственной регистрации

1.6 Сроки регистрационных действий

Глава 2. Оценка стоимости квартиры

2.1 Анализ местоположения объекта недвижимости

2.2 Описание объекта недвижимости

2.3 Определение рыночной стоимости затратным методом

2.4 Определение рыночной стоимости методом сравнительного анализа продаж

2.5 Определение рыночной стоимости доходным методом

2.6 Согласование результатов оценки

Заключение

Список литературы

Приложения

Введение

Право на жилище, провозглашенное в ст. 40 Конституции Российской Федерации, является фундаментальным, так как оно выражает сущность системы удовлетворения жилищных потребностей общества. В перечне приоритетов продуктов индивидуального потребления человека жилье выделяют на одно из первых мест, наряду с потребностью в воздухе, воде, пище, энергии.

Проводимая жилищная реформа, получившая в последнее время статус национального проекта, направлена на решение широкого круга вопросов. Изначально предполагалось, что в создаваемой в ходе реформирования системе каждый самостоятельно вкладывает средства в покупку или строительство жилья, не рассчитывая решить возникшую у него жилищную проблему за счет государственных, муниципальных или общественных жилищных фондов, а полагаясь на систему компенсаций (субсидий), кредиты для приобретения жилья.

Владельцы жилых помещений вправе распоряжаться своим жильем путем заключения гражданско-правовых сделок. Так, собственники вправе совершать сделки: купли-продажи, мены, дарения, завещания и залога.

Отсутствие единства правового регулирования в различных нормативных актах жилищных отношений, связанных с совершением сделок в данной сфере значительно усложняет осуществление государством последовательной жилищной политики, порождает неопределенность в осуществлении гражданами своих прав.

Данная проблема требует всестороннего изучения практики применения новейшего законодательства о праве собственности на жилище, а также с учетом того, что многие аспекты сделок все еще не получили надлежащего законодательного урегулирования.

В современной правовой науке ввиду принятия нового Жилищного кодекса, исследования проблем совершения сделок с жилыми помещениями значительно активизировались. Достаточно много внимания уделяется как отдельным аспектам указанной проблемы, так и её исследованию в целом. Особо необходимо выделить работу П.В. Крашенинникова, где много внимания уделено вопросам совершения сделок с жилыми помещениями. В частности, рассмотрено понятие, виды указанных сделок, их особенности и специфику совершения. Вместе с тем, ряд важных аспектов проблематики, связанных с совершением сделок с жилыми помещениями, несмотря на их первостепенную методологическую, научную и практическую значимость, до сих пор остается мало исследованным.

Глава 1. Алгоритм совершения действий по купли-продажи жилых помещений

Если Вы желаете приобрести какую – либо площадь с целью вложения средств, для последующей сдачи или для получения любого другого дохода от недвижимости, то следует провести ряд следующих мероприятий:



1.1 Поиск варианта



1. Для начала нужно самому четко определить для себя, что конкретно Вы хотите приобрести и сколько времени и средств готовы потратить на поиск подходящего варианта.

2. Досконально изучить рынок предложения. Просмотреть динамику изменения цен на такие площади, сроки рекламной экспозиции. Обязательно нужно прозвонить уже проданные объекты, постараться узнать цену сделки (т.е. стоимость, за которую реально продали объект). Часто бывает, что цена сделки сильно отличается от цены заявленной в рекламе. Очень важно знать – в какую сторону это отличие, состоялся ли торг или произошло повышение стоимости.

3. Активный поиск. Процесс поиска очень долгая и кропотливая работа, требующая немалого терпения. Для того чтобы найти именно то, что Вам нужно приходится совершать в день более 50 звонков по различным объявлениям. На один звонок по объявлению уходит от 1 до 7 минут. Необходимо сразу задать много вопросов, поинтересоваться документами на квартиру, способом продажи, возможностью покупки квартиры по ипотеке, количеством прописанных в квартире, есть ли дети, историей квартиры… и так далее.

Однако, иногда этого недостаточно. Помимо изучения и прозвона всех печатных и компьютерных изданий, приходится прибегать к нестандартным методам поиска. Можно взять из телефонной базы номера всех телефонов всех интересующих объектов и поинтересоваться о ближайших планах на объект.

Более простой способ – адресная расклейка объявлений покупки в интересующем районе.