Оценка рыночной стоимости кафе и бара

Введение 9

Раздел 1. Характеристика объектов оценки. 11

1.1 Анализ экономической ситуации в Республике Беларусь. 11

1.2 Анализ столичного рынка недвижимости ( торговля , общественное питание ). 12

1.3 Анализ местоположения объекта оценки. 13

1.4 Описание объекта. 14

Вывод. 16

Раздел 2. Оценка объектов недвижимости затратным подходом. 17

2.1 Понятие рыночной стоимости . 17

2.2 Методологические основы оценки затратным подходом . 17

2.3 Оценка земельного участка. 17

2.4. Определение стоимости нового строительства. 19

2.5 Определение стоимости улучшений. 23

2.6. Оценка величины накопленного износа. 29

2.7. Определение рыночной стоимости объекта затратным методом . 33

Вывод. 35

Раздел 3. Оценка методом капитализации дохода. 36

3.1 Методологические основы оценки методом капитализации дохода. 36

3.2. Последовательность составления реконструированного отчета о доходах. 37

3.3 Определение потенциального валового дохода (PGI). 38

3.4 Определение действительного валового дохода. 39

3.5 Определение операционных расходов (OE). 39

3.6 Составление реконструированного отчета о доходах. 40

3.7 Прогнозирование срока проекта. 44

3.8 Методы определения нормы дисконтирования . 44

3.9 Дисконтирование денежных потоков . 47

Вывод. 53

Раздел 4. Оценка методом сравнения продаж . 54

4.1. Методологические основы оценки сравнительным подходом. 54

4.2. Исходная информация по объектам – аналогам . 55

4.3. Оценка объектов недвижимости методом корректировок . 56

Вывод. 68

Раздел 5. Согласование результатов оценки. 69

Вывод. 74

Раздел 6. Технология строительного производства. 75

6.1. Область применения. 75

6.2. Характеристики применяемых материалов и изделий . 75

6.3. Потребность в материально – технических ресурсах . 78

6.4. Организация и технология строительного процесса. 80

6.5 Контроль качества и приемка работ . 88

6.6 Технико-экономические параметры . 89

Раздел 7. Охрана труда и техника безопасности. 90

7.1 Указания по технике безопасности. 90

7.2 Пожарная безопасность. 92

Заключение . 94

Список использованных источников . 96

Введение.

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).

Опыт становления отечественного рынка недвижимости стал подтверждением тенденций, характенрных для всех стран с развитой экономикой , а именно:

- недвижимость составляет основу национального богатства.Именно в объектах недвижимости – зданиях , сооружениях , обустроенных территориях, - последовательно и неуклонно аккумулируется труд предшествующих поколений , обеспечивая надлежащий уровень жизни как в настоящем , так и в будущем. По различным оценкам , недвижимость во всех ее формах составляет около половины всего накопленного мирового богатства ;

- рынок недвижимости является своеобразным генератором экономического роста страны. Именно в объекты недвижимости различного назначения осуществляется первоначальное инвестирование значительной части средств , что , в конечном итоге , приводит к качественным преобразованиям спроса и предложения и обеспечивает положительную макроэкономическую динамику развития .

Нельзя не учитывать огромную социальную роль недвижимости . С одной стороны , нормальное функционирование рынка недвижимости всегда вызывает положительный социальный эффект , - прежде всего за счет такого вида недвижимости , как жилье , которое имеет первостепенный потребительский приоритет. С другой стороны , отсутствие эффективной государственной системы , включающей нормативно-правовые , финансово – экономические и управленческие механизмы , способны резко снизить рыночный потенциал недвижимости , привести к нежелательным социальным последствиям.

Рыночные методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Эта оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита. Без должной оценки нельзя рассчитывать и на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе иностранных.

Оценка необходима и при вторичной эмиссии акции предприятий, стремящихся увеличить свой уставной капитал на величину, подкрепленную реальными материальными средствами. Именно реальный проспект эмиссии позволит инвесторам избежать ошибок при установлении котировок акций. Оценка также необходима и при разделе имущества, определении способов лучшего коммерческого использования земли и недвижимости и во всех других операциях, связанных с недвижимостью.