Признаки рыночной стоимости и последовательность оценочных работ

В подавляющем большинстве случаев перед оценщиками стоит задача определения и обоснования рыночной стои­мости объектов оценки. В Стандартах оценки под рыночной стоимостью, понимается» наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие--либо чрезвычайные обстоятельства». Определяя рыночную стоимость, которая тесно связана с операцией купли-продажи, мы как бы отвечаем на вопрос: сколько может стоить объект, если его продать на открытом рынке, хотя это вовсе не означает, что оцениваемый объект - будет обязательно продаваться, В ходе оценки акт купли-продажи может всего лишь предполагаться. Кроме продажи, возникает немало других хозяйственных ситуаций, когда нужно получить заключение о рыночной стоимости. В форме официального документа ­ отчета об оценке. К ее наиболее распространенным целям и мотивам относятся: продажа; отчуждение со стороны государства; переоценка основных фондов; аренда; залог; страхование; передача доли в уставный капитал или, наоборот, выделение доли; налогообложение; таможенный контроль; инвестиционная деятельность; реструктуризация имущественных комплексов; банкротство и ликвидация предприятий; утилизация и др. Хотя для реализации многих целей требуется определение специальных видов стоимости (залоговой, страховой, инвестиционной, утилизационной, ликвидационной и др.), тем не менее, оценщикам чаще всего заказывается оценка рыночной стоимости, которая служит базой для последующего определения соответствующей специальной стоимости. Рыночная стоимость показатель неоднозначный и многоаспектный, на нее влияет множество факторов. Вот почему необходимо выяснить ряд признаков, уточняющих содержание рыночной стоимости. К числу основных признаков рыночной стоимости относятся: дата оценки; местоположение объекта оценки; состояние работоспособности объекта к выполнению определенных функций. Указанные признаки должны быть четко определены, так как от их значения зависит итоговой результат оценки. Остановимся на содержании перечисленных признаков. Дата оценки. Речь идет о конкретном времени, по состоянию на которое определяется стоимость. Не всегда дата оценки совпадает с текущим моментом времени, когда эта оценка проводится. В задании на оценку ее дата может относиться к будущему или даже к прошлому времени. Местоположение объекта. Любое технологическое и вспомогательное оборудование однозначно имеет стационарное местоположение в цехе, на складе, в лаборатории и т.п. Транспортные средства, ­хотя и перемещаются, однако имеют некую «приписку» И территориальную зону эксплуатации. В задании на оценку должно быть четко указано то местоположение объекта, в котором выполняется оценка рыночной стоимости. Не всегда местоположение объекта для целей оценки совпадает с фактическим местоположением объекта в текущий момент: Например, такие несовпадения могут возникать при оценке машины или единицы оборудования для последующей продажи, сдачи в аренду, использования в новом бизнес проекте. Хотя машины и оборудование относятся к движимому имуществу, фактор места все же оказывает влияние на их стоимость. В разных регионах активность рынка различна, а, следовательно, различны и цены на одни и те же машины и оборудование. Косвенно на их 'стоимость оказывает влияние стоимость занимаемого ими помещения, в том числе земельного участка, относимого к этому помещению. Состояние готовности объекта к выполнению определенных функций. Стоимость объекта определяется его полезностью, за­ висящей от готовности объята к тому или иному применению. Оцениваемая машина или единица оборудования может находиться в состоянии готовности либо к функционированию, либо к продаже, либо к утилизации, либо к ремонту и т.п. Чаще всего она представляет собой объект имущества, который установлен, подключен к коммуникациям и подготовлен к эксплуатации в определенном месте на предприятии. Фактор состояния работоспособности оцениваемого объекта оказывает большое влияние на результаты оценки стоимости. Поэтому в задании на оценку рыночной стоимости должно быть четко указано состояние готовности каждого объекта. Одно из требований к проведению оценки заключается в установлении «количественных. И качественных характеристик объекта оценки» (п.13б Стандартов оценки). Эти характеристики ­ можно установить в ходе внешнего осмотра объекта, Знакомясь с ним в настоящее время, в реальном местоположении и состоянии его готовности. В задании же на оценку отмеченные признаки стоимости могут не совпадать с реальным состоянием объекта. Например, при оценке рыночной стоимости для целей залога заказчик ставит задачу оценить рыночную стоимость объекта, BO­ первых, не сегодня, а через 1 или 2 года, когда может возникнуть риск обращения взыскания на заложенное имущество, во-вторых, в состоянии готовности объекта к продаже, хотя в настоящее время объект смонтирован и эксплуатируется на предприятии, Т.е. он готов к работе, а не к продаже. В этом примере мы видим два рассогласования между задачей оценки и реальным состоя­ ничем объекта: по дате оценки и по состоянию готовности. Таким образом, при постановке задачи оценки могут иметь место три вида рассогласования с реальностью: 1) по дате оценки; 2) по местоположению объекта; 3) по состоянию его работоспособности. Анализ рассогласований рассмотрим на примере оценки стоимости технологической линии для цели использования этой линии в другом бизнесе согласно составленному бизнес--плану. Имеется технологическая линия, установленная и эксплуатируемая в одном из цехов предприятия. Инвестора интересует вопрос, сколько будет стоить эта линия, если ее перевезти, установить в другом помещении и использовать в новом бизнесе. Таким образом, нужно оценить рыночную стоимость линии в состоянии готовности к функционированию по новому месту использования. Составим таблицу рассогласований (табл. 3.1), в которой покажем, чем отличается обычная оценка стоимости линии в ее реальном состоянии от требуемой оценки.