Контрольная работа по курсу: "Организация предпринимательской деятельности". Вариант № 4

Задача 1
Оценка недвижимости затратным методом.
Затратный метод оценки недвижимости базируется на определении затрат на строительство объекта, из которых вычитается накопленный износ. Если в составе оцениваемой собственности наряду со зданием (сооружением) находится и земельный участок, то его рыночная стоимость входит второй составляющей в общую стоимость недвижимости. К этим составляющим добавляется также и третья - прибыль девелопера, осуществляющего застройку данного участка. Применение затратного метода приоритетно для оценки недвижимости в пассивных секторах рынка, для технико-экономического обоснования нового строительства, оценки знаний специального институционального назначения, в случае страхования и налогообложения, при переоценке основных фондов.
Исходные данные:
Площадь земельного участка = 4200 м2
Ставка земельного налога за 1 м2 = 28,2 ден. ед.

Данные для расчета восстановительной стоимости здания затратным методом (прямых затрат).
Наименование работ и затрат А Стоимость в базовых ценах
(денежных единиц) Коэффициент Б
1. Проектно-изыскательные работы 18,4 1800
2. Дополнительные затраты 0 -
3. Земляные работы 7,6 8283
4. Фундаменты 48,1 7452
5. Стены 89,2 9093
6. Перекрытия 29,3 8830
7. Кровля 12,2 9909
8. Полы 27,3 7256
9. Перегородки 14,2 8314
10. Лестничные марши 3,99 64,72
11. Окна 13,8 7641
12. Двери 6,2 7441
13. Отделочные работы 31,2 10949
14. Разные работы 3,9 7958
15. Отопление 8,1 11307
16. Водоснабжение 0,4 11693
17. Канализация 0,49 12768
18. Электромонтажные работы 75,4 10087
19. Водопроводные сети и водоводы 8,2 10121
20. Газовые сети 0 0
21. Канализационные сети 3,1 9951
22. Тепловые сети и горячее водоснабжение 42,4 11931
23. Дороги и тротуары 19,8 8502
24. Озеленение 4,1 8502

Данные для определения физического износа здания.
Наименование конструктивных элементов Процент износа
1. Фундаменты 4,2
2. Стены 5,8
3. Перекрытия 5,7
4. Кровля 14,7
5. Полы 17,1
6. Перегородки 7,9
7. Лестничные марши 3,9
8. Окна 17,1
9. Двери 16
10. Отделочные работы 21
11. Отопление 17,1
12. Водоснабжение 29
13. Канализация 24,3
14. Электрооборудование 9,9
15. Водопроводные сети 18
16. Канализационные сети 11,9
17. Тепловые сети 48
18. Дороги 6,8
19. Озеленение 7,87

Данные для составления сметы расчета стоимости здания.
Наименование затрат Величина процента
1. Накладные расходы 18,4
2. Плановые накопления 41,01
3. Временные здания и сооружения 13,84
4. Среднегодовое зимнее удорожание 4,5
5. Резерв на непредвиденные расходы 3
6. Составление сметной документации 1,5
7. Налог на добавленную стоимость 18

Задача 2
Определить стоимость гаража методом сравнения продаж
Определение стоимости недвижимости методом сравнения продаж базируется на данных о недавно состоявшихся сделках. Основой метода является принцип замещения, который подразумевает, что рациональный покупатель не заплатит за оцениваемую недвижимость больше, чем стоит другой сходный с ним объект. Применение этого метода приоритетно для объектов, относящихся к активным секторам рынка недвижимости: офисов, магазинов, складов, гаражей. Можно выделить три основных этапа применения данного метода:
 первый-выявление неравных продаж сопоставимых объектов в соответствующем рынке недвижимости из источников, заслуживаемых доверие;
 второй-проверка информации о сделках;
 третий-проведение корректировок стоимости сопоставимых объектов путем сравнения их с оцениваемыми. Корректировка цен по выделенным для сопоставления параметрам производится от сопоставимых объектов к оцениваемому.
Необходимо определить стоимость гаража методом сравнения продаж. Анализ продаж показал, что:
 при увеличении площади объекта на 50 м2, стоимость его увеличивается на 1%;
 стоимость объекта увеличивается на 3%, выполненного из бетонных блоков по сравнению с кирпичными;
 при удалении объекта от автозаправки на 1 км стоимость его уменьшается на 0,8%;
 стоимость объекта возрастает на 20%, если имеются коммуникации (водоснабжение);
 стоимость объекта возрастает на 10%, если имеется отопление.
Исходные данные для выполнения оценки недвижимости методом сравнения продаж
Показатели Аналоги
 No1 No2 No3 No4
Стоимость объекта, ден. ед. 120 180 150 210
Площадь аналогов, м2 210 400 500 250
Площадь оцениваемого объекта, м2 380
Тип постройки Кирпичн Бет.блоки. Бет.блоки. Кирпичн
Расстояние от АЗС, км 3 8 1 рядом
Расстояние от АЗС до оцениваемого объекта, км 3км
Наличие водоснабжения есть есть есть нет
Наличие водоснабжения у объекта Нет
Наличие отопления нет нет есть есть
Наличие отопления у объекта Есть
Год постройки 1970 1969 1993 1994

Задача 3
Доходный метод (капитализация доходов) оценки недвижимости.
Методы капитализации дохода, основанные на доходном подходе базируются на положении о том, что стоимость недвижимости определяется связанным с ней доходом, который как ожидается, может быть получен в будущем. Приоритетно применение метода для всех видов недвижимости, приносящей доход. Можно выделить основные этапы, характерные для доходного подхода, в результате которых устанавливается стоимость недвижимости - это определение:
 будущих доходов (иначе - чистого эксплуатационного дохода или дохода от перепродажи);
 значений коэффициентов, с помощью которых капитализируются доходы;
 величины текущей стоимости объектов оценки.
Определить стоимость офиса на 5 лет
Исходные данные для определения стоимости недвижимости доходным методом.
Показатели Ставка Годы
  1 2 3 4 5
1. Площадь помещений, м2 1500     
2. Ставка аренды за год, ден. ед./м2 250     
3. % роста арендной платы, % 1,8     
4. Степень недогрузки офисного центра, %  30 25 25 22 10
5. Операционные расходы в % от арендной платы  50 48 45 52 55
6. Резерв на замещение в % от арендной платы 3,2     
7. Прочий доход, ден. ед  1600 1610 1610 1620 1620
8.Коэффициент кап % 27

Оценка - отлично!
Преподаватель: Гончарова Н.Д.