Экономика недвижимости. Экзамен. Вариант: 10

1. При определении, какого мультипликатора не учитывается стоимость акций:
1. М1,
2. М2,
3. М3,
4. М4,
5. М5,
6. М6.

2. Собственник земли рассчитывает, что через 4 года массив площадью 100 га может быть продан за 200 тыс. денежных единиц за гектар. Какая сегодняшняя цена позволит собственнику получить 15%-й годовой доход. Какая функция:
1. F1,
2. F2 ,
3. F3 ,
4. F4,
5. F5,
6. F6

3. Что такое внешний износ объекта недвижимости.
Внешний (экономический) износ - обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т. п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.
4. Затратный метод предполагает определение предпринимательской прибыли. От чего она зависит непосредственно:
1. от доходов;
2. от плановых накоплений;
3. от прямых затрат;
4. от стоимости земельного участка.

5. При прогнозировании денежного потока (доходный метод) что используется:
1. амортизационные отчисления;
2. прибыль валовая;
3. прибыль от продаж;
4. изменение всего собственного капитала.

6. В какой последовательности выполняются расчеты стоимости недвижимости аналоговым методом:
1. производится корректировка стоимости аналогов;
2. собирается информация об аналогах;
3. определяются факторы, влияющие на стоимость объекта;
4. складываются все корректировки…;
5. производится подбор аналогов;
6. рассчитывается влияние факторов на стоимость объектов с помощью корреляционного анализа;
7. Определяется стоимость оцениваемого объекта по средней арифметической;
8. рассчитывается корректировка с учетом знаков по каждому фактору.
5-2-3-6-8-4-1-7

7. Метод кумулятивного построения используется:
1. при определении износа;
2. при определении коэффициента капитализации;
3. при определении коэффициента дисконтирования;
4. при определении износа.

8. Принцип отражает величину изменения стоимости недвижимости вследствие наличия или отсутствия какой-либо составляющей:
1. вклад;
2. замещение;
3. полезность;
4. сбалансированность;
5. экономическое разделение.

9. Фактор риска учитывается при определении стоимости недвижимости методом:
1. затратным;
2. доходным;
3. аналоговым;
4. рынка капитализации.

10. Используя метод Ринга, определяют:
1. степень износа;
2. стоимость предприятия доходным методом;
3. коэффициент капитализации;
4. сумму возврата капитала.

11. Какие данные необходимы для определения коэффициента текущей ликвидности:
1. дебиторская задолженность;
2. собственный капитал;
3. оборотные активы;
4. долгосрочные обязательства.

Задача. Рассчитать стоимость объекта недвижимости методом капитализации прибыли на 6-й год. Прогноз прибыли выполнить методом аналитического выравнивания.
Показатели Годы
 1-й 2-й 3-й 4-й 5-й
Доходы, млн. руб. 320 340 365 370 382
Затраты, млн. руб. 302 328 330 345 354
- безрисковая ставка 12%;
- риск за низкую ликвидность 20%;
- риск за инвестиционный менеджмент 8%;
- предпринимательский риск 4%.